전세사기 예방 12단계 점검표: 계약 전·중·후 반드시 확인할 것들(2025)

전세사기를 피하려면 순서대로 체크하면 돼요. 등기부·전입세대·특약·보증·자금흐름표·전입/확정일자까지 12단계로 안전하게 정리했습니다. 전세사기를 피하려면 복잡한 법률 지식보다도 ‘정확한 순서대로 체크’가 더 중요해요. 이 글은 초보자도 그대로 따라 할 수 있는 12단계 점검표와 함께, 각 단계에서 반드시 확인할 증빙과 예외 상황까지 한 번에 정리했어요. 실제 중개 현장에서 자주 발생하는 오해를 사례로 풀어, 위험 신호를 빠르게 식별하고 분쟁 비용을 최소화하도록 구성했어요.

핵심은 간단해요. 권리관계→안전장치→자금흐름의 순서만 지키면 리스크가 크게 줄어들어요. 아래 목차를 따라 계약 전·중·후로 필요한 행동을 체크해 보세요.

• 계약 전 점검(1~5단계)
• 계약 중 점검(6~9단계)
• 계약 후 점검(10~12단계)
• 핵심 요약 표
• 위험 신호 리스트
• 사례로 배우는 3가지 상황
• 초보자 실수 TOP5 & 해결책
• 필수 서류 체크리스트
• FAQ
• 피드백·CTA
• 용어 한줄 사전
• 부록: 분쟁 대응 템플릿
• 주의 및 최신성

 

 

 

계약 전 점검(1~5단계)

1. 등기부 권리관계 진단

등기부등본의 소유자, 근저당, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시 여부를 확인해요. 최근 발급본(당일 또는 전일)로 보며, 근저당+선순위 보증금 합계가 집값의 90%를 넘는지를 숫자로 계산해요. 넘는다면 위험도가 급격히 올라가요.

2. 전입세대열람: 선순위 임차인

해당 주소에 이미 거주 중인 세대가 있는지 확인해요. 선순위 확정일자 임차인이 많으면 보증금 회수 우선순위에서 밀릴 수 있어요.

3. 건축물대장·용도·불법 개조

오피스텔·다가구·다세대의 용도(주거/업무)를 확인하고, 불법 증축·무단 용도변경 흔적이 있는지 봐요. 불법 구조는 보증 가입·대출 심사에서 거절 사유가 될 수 있어요.

4. 실거래가·시세 검증

최근 매매가와 인근 전세가를 비교해 전세가율이 비정상적으로 높은지 판단해요. 매매가 급락 지역과 전세가 급등 구간을 경계하세요.

5. 임대인 실체 확인

임대인의 신분증·인감증명서(위임장 포함)로 대리 여부를 확인하고, 법인·신탁물건이면 신탁원부·위임 범위를 확인해요.

 

계약 중 점검(6~9단계)

6. 특약 설계

하자보수, 전입·확정일자, 근저당 말소와 잔금일 동시 이행, 전세보증금 반환보증 미가입 시 위약·해제 조항 등을 명시해요. 특약은 분쟁 비용을 줄이는 가장 강력한 도구예요.

7. 계약금 5% 이상 안전지급

계약금은 임대인 실명계좌로 송금하고, 수취증·거래내역을 보관해요. 대리 수령이면 위임장·인감증명으로 실소유자 확인을 덧붙여요.

8. 반환보증·전세자금보증 가입 사전조건

반환보증 가입 가능 여부를 사전에 조회하고, 불가 사유(불법 용도·권리 과다 등)가 있으면 계약을 재검토해요. 전세자금대출 보증(HUG/HF)도 함께 계획해요.

9. 잔금일 자금흐름표

계약금·중도금·잔금·대출·보증료·중개수수료 등 모든 금액과 계좌를 한 장의 흐름표로 정리해요. 실수는 대부분 숫자 정리가 안 된 상태에서 발생해요.

 

계약 후 점검(10~12단계)

10. 전입·확정일자 즉시 처리

잔금일과 최대한 같은 날 전입신고와 확정일자를 완료해요. 우선변제권을 확보해 위험을 줄여요.

11. 보증·청구 요건 정비

반환보증 가입 확인서, 보증기간, 면책 조건을 확인하고, 임대차기간 종료 시 임차권등기명령 요건·절차를 미리 이해해요.

12. 연장·해지·분쟁 대응

계약갱신·재계약·해지 과정에서 필요한 통지 기한과 증빙을 체크해요. 내용증명 발송, 합의서 작성, 공탁 등 분쟁 대응 루틴을 문서로 준비해요.

 

 

핵심 요약 표

단계	할 일	증빙	주의
1	등기부 확인·부채비율 계산	등기부등본 PDF/출력	90% 초과 시 재검토
2	전입세대열람 조회	열람 결과 캡처	선순위 임차인 다수
3	건축물대장·용도 확인	대장 사본	불법 개조
4	시세·전세가율 점검	실거래 캡처	비정상 전세가율
5	임대인 실체 확인	신분증·위임장	대리 위임 범위
6	특약 설계	계약서 특약란	모호한 문구 금지
7	계약금 안전 지급	이체내역·영수증	대리계좌 송금 금지
8	반환보증·전세자금보증	보증 가입 확인서	보증 불가 사유 검토
9	잔금일 자금흐름표	흐름표(계좌·금액)	입금 착오
10	전입·확정일자	확정일자 스탬프	지연 금지
11	보증 조건 확인	면책 조항 체크	갱신 누락
12	연장·해지·분쟁 대응	내용증명·합의서	기한 도과

 

위험 신호 리스트

• 시세 대비 과도한 전세가(전세가율 비정상)
• 근저당 과다·최근 설정 증가
• 전입세대 다수·선순위 임차인 존재
• 불법 개조·용도 불일치
• 임대인 대리계좌로 계약금 요구
• 보증 가입 불가 판정
• 잔금일 전 마지막 날 서류 변경 요구
• 보증·대출 심사 지연 반복

 

 

사례로 배우는 3가지 상황

사례 A: 다가구 근저당 과다

근저당 합계가 매매가의 85%인데, 선순위 보증금까지 합하면 95%를 넘었어요. 특약으로 근저당 말소와 보증 가입을 조건으로 걸었지만, 말소가 지연되자 계약을 해제하고 계약금을 반환받았어요.

사례 B: 오피스텔 용도 불일치

건축물대장 용도가 업무시설이어서 전입·보증 가입이 막힐 우려가 있었어요. 주거용으로 사용승인된 곳으로 대체했더니 보증·대출 모두 원활했어요.

사례 C: 전입·확정일자 지연

잔금 다음날로 전입을 미루는 사이 선순위 채권이 설정되었고, 우선순위에서 밀릴 뻔했어요. 이후에는 잔금일 ‘같은 날’ 처리 원칙을 지켰어요.

 

초보자 실수 TOP5 & 해결책

실수	원인	해결책
계약 전 권리분석 생략	시간 절약에 대한 오해	등기부·전입세대·건축물대장 교차확인
특약 부실	모호한 표현	말소·보증·동시이행 등 명확한 문구
보증 미가입	비용 절감 시도	반환보증·전세자금보증 필수 검토
전입·확정일자 지연	우선순위 개념 부족	잔금일 당일 처리
자금흐름표 부재	숫자 관리 미흡	계좌·금액·시각을 문서화

 

필수 서류 체크리스트

분류	서류	메모
권리관계	등기부등본(당일), 전입세대열람, 건축물대장	서로 교차확인
계약	임대차계약서, 특약, 계약금 영수증	실명계좌 확인
보증	반환보증·전세자금보증 신청서/확인서	면책 조항 체크
사후	전입신고, 확정일자, 임차권등기명령(필요 시)	증빙 보관

 

 

FAQ

• 대리인이 계약금을 받자고 해요. 위임장과 인감증명으로 범위를 확인하지 못하면 송금하지 마세요.
• 반환보증 없이도 안전할까요? 일반적으로 리스크가 커요. 가능하면 가입을 권장해요.
• 잔금일에 전입을 못 하면? 같은 날 처리 원칙을 지키고, 부득이하면 임차권등기명령 등 대안 절차를 검토해요.
• 신탁물건은 위험한가요? 위험이 아니라 ‘확인할 것이 많다’예요. 신탁원부·위임 범위를 꼭 확인해요.
• 전세가율이 높아도 매매가가 오르면 괜찮나요? 자료상 확인 불가, 보수적으로 판단하세요.
• 계약 후 임대인이 연락 두절되면? 내용증명·확정일자·임차권등기명령 순서로 대응해요.

 

피드백·CTA

👉 도움이 되셨다면 다음 가이드를 확인해 보세요.

• 서울 청년 임차보증금 이자지원 한눈정리: 2025 조건·한도·신청법
• 서울 신혼부부 전세금 대출 완전 가이드: 2025 최신 조건·한도·절차
• HUG vs HF 보증, 무엇이 다를까: 전세자금대출 보증 한눈정리(2025)

 

용어 한줄 사전

용어	쉬운 설명	메모
전세사기	보증금을 돌려받기 어렵게 만드는 사기 행위	권리분석으로 예방
우선변제권	세입자가 보증금을 먼저 받는 권리	전입+확정일자
임차권등기명령	보증금 반환 지연 시 법원에 등기해 권리를 보전	계약 종료 후 신청
근저당	담보 대출에 설정하는 권리	채무 과다 주의
신탁원부	신탁 재산의 현황을 보여주는 문서	위임 범위 확인

 

부록: 분쟁 대응 템플릿

• 내용증명 서한 예시 문구
• 합의서에 포함할 조항 목록
• 공탁 절차 개요
• 증거 수집·보관 체크리스트

 

주의 및 최신성

이 글은 일반정보예요. 각 지자체·보증기관·은행의 최신 기준과 다를 수 있어요. 숫자와 서류·절차는 실제 신청 시 담당 기관 안내로 최종 확인해 주세요.